"하반기 역전세난, 폭탄 수준은 아냐"

[아이뉴스24 안다솜 기자] "역전세라는 게 전세가격이 2년 전보다 떨어진 상황에서 새 임차인이 들어오고 기존 임차인이 퇴거하는 그 상황을 상정해야 하는데 실제로 역전세 상황까지 가는 사례가 얼마나 될까 싶습니다. 임차인이 계약을 갱신하면서 보증금을 감액하는 경우도 있고 역월세라고 해서 임대인이 오히려 임차인에 월세를 주는 일부 사례도 나오고 있어서 실제 역전세로 빠질 가능성은 숫자로 나타난 것보다 크지 않을 수 있습니다."

한국건설산업연구원이 26일 서울 강남구 건설회관에서 '2023년 하반기 건설·부동산 경기 전망 세미나'에서 이같은 주장이 나왔다. 이날 세미나에선 하반기 부동산 시장 전망에 대한 발표 후 김태훈 국토교통부 건설정책과 서기관, 한제선 우리은행 연구위원, 최태섭 신동아종합건설 이사를 포함한 8명의 종합토론이 진행됐다.

한제선 연구위원은 이날 토론에서 "역전세를 중심 이슈로 보고 있다. 얼마 전 나온 보고서를 보면 만기가 도래한 전세계약의 절반 이상이 역전세 우려가 있다"며 "(기관들은) 2년 전 가격과 비교했을 때 보증금이 하락했다 싶으면 역전세로 판단한다. 각 기관들에서 대체적으로 비슷한 숫자가 나온다. 역전세는 새 임차인이 들어오고 기존 임차인이 퇴거하는 상황을 상정해야 하는데 실제로 역전세 상황까지 가는 게 생각보다 많지 않을 수 있다"고 주장했다.

그러면서 "역월세나 갱신계약이 진행되는 경우를 감안하면 역전세난은 예상처럼 크게 나타나지 않을 수도 있다"고 말했다.

한국은행이 최근 발표한 '깡통전세·역전세 현황 및 시사점' 보고서에 따르면 지난해 이후 주택시장이 하락세를 이어가면서 역전세 위험가구 비중이 지난해 1월 25.9%(51만7천가구)에서 올해 4월 52.4%(102만6천가구)로 2배 정도 늘어난 것으로 분석됐다. 한은에 따르면 내년 상반기까지 현재 역전세 비중의 59.1%가 계약이 만료될 예정이다. 한 연구위원의 주장은 이 같은 분석이 오히려 시장 내 불안감이나 우려를 조장할 수 있다는 뜻으로 해석된다.

김성환 부연구위원은 "수도권에 실질적으로 전세가가 주택 종합으로 15.2%, 아파트 21.5% 하락했다. 보증금을 돌려주지 못할 가구 수는 8만8천 가구로 예상된다"며 "보증금 미반환 리스크가 나타날 수 있겠지만 '전세시장 소멸'까지 우려될 정도는 아니다"라고 전망했다.

이날 토론에선 부동산 시장이 자연스럽게 하락세를 맞았다는 지적도 나왔다.

김태훈 서기관은 "모든 산업이 그렇듯 일정한 사이클을 반복할 수밖에 없고 건설산업도 마찬가지"라며 "부동산 시장이 지금까지 크게 성장했고 PF(프로젝트파이낸싱) 대출이 120조원을 초과하는 등 호황을 이뤘지만 하향곡선을 자연스럽게 타고 있다. 유례없는 속도의 기준금리 인상과 금융 이벤트로 자금 시장이 얼어붙은 상황"이라고 진단했다.

그러면서 "정부는 금융 대책과 규제지역 해제 등을 통해 부동산 시장 상황을 수혈가능한 상황으로 만들기 위해 노력했다"며 "하향 곡선을 그리고 있긴 하지만 비정상적인 상황은 막을 수 있었다"고 설명했다.

다만, 한동안 고금리와 미분양 우려는 지속될 수 밖에 없다고 내다봤다. 김 서기관은 "사업 시장 여건이 좋지 않다 보니 (건설사들이) 착공을 자제하고, 아니면 정부 지원 등을 통해 대출 만기를 연장하고 있는 상황이다. 그런데 이제 하반기에 또 다시 (대출) 만기가 돌아올 때 연장을 할 경우 추가 금리 부담이 생길 것"이라며 "사업성이 부족한 상황에서 착공을 할지 말지 결정하는 부분에 대해서 (건설사들도) 신속하고 과감하게 의사결정을 내려야 한다. 자금운영 계획을 (면밀하게) 수립해야 된다"고 강조했다.