'찬밥 신세' 오피스텔…"당분간 수요회복은 기대난망"

[아이뉴스24 안다솜 기자] 아파트 대체재로 불리며 인기를 끌던 오피스텔 수요가 최근 뚝 떨어지며 '찬밥' 신세를 면치 못하고 있다. 올해 부동산 시장에서 가격 하락세가 큰 아파트로 눈길을 돌리는 이들이 늘어나며 오피스텔 미분양이 늘어나는 등 고전하는 모습이다.

15일 서울부동산정보광장 집계에 따르면, 서울의 오피스텔 매매량은 올해 2월 920건으로 전월(449건) 대비 상승했으나 3월 674건, 4월 609건, 5월 557건으로 감소세를 보이고 있다. 올해 초부터 꾸준히 상승세를 보이던 아파트와는 대비되는 모습이다.

오피스텔 분양실적과 청약경쟁률도 감소세다. 부동산 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과에 따르면 올해 1∼5월(5월 18일 기준) 오피스텔 공급물량은 총 2천277실로 청약홈에서 관련 자료를 공개하기 시작한 2020년 이후 같은 기간 최저치다. 1∼5월 기준 오피스텔은 2020년 8천162실, 2021년 7천669실, 지난해 6천139실으로 공급량이 감소하는 추세였으나 올해는 전년 동기 대비 3분의 1 수준으로 급감했다.

청약경쟁률도 하락세를 이어가고 있다. 리얼투데이에 따르면 올해 1~5월까지 전국 오피스텔 청약 경쟁률은 4대 1 수준으로 나타났다. 같은 기간 2020년 25.2대 1, 2021년 4.8대 1, 2022년 13.8대 1 기록한 것과 비교하면 저조한 수치다.

올해 초 청약을 진행한 서울 광진구 '구의역에떼르넬비욘드'는 75가구를 모집에 36명만 신청해 저조한 실적을 기록했다. 인천 중구 '인천 신흥동3가 숭의역 엘크루' 161가구 모집에 접수는 3건에 그쳤다. 대전 서구의 '그랑 르피에드'도 832가구 모집에 7명만 청약해 경쟁률이 0.01대 1 수준이었다.

한동안 이같은 오피스텔 시장의 찬바람은 지속될 것으로 예상된다. 김웅식 리얼투데이 리서치연구원은 "이전에는 분양가 상한제 아파트 규제가 많고 청약 당첨 자체가 어려워서 상대적으로 규제가 적은 오피스텔에 수요가 몰렸었다"며 "지금은 아파트 가격도 하락하고 관련 규제도 많이 풀렸다. 아파트가 메리트가 있어진 시점에서 오피스텔의 매력은 떨어질 수밖에 없다"고 설명했다.

그러면서 "오피스텔은 아파트 규제가 강화되거나 가격이 급등하면 다시 대체재로 수요를 끌 수 있다"며 "아파트 규제가 완화되는 방향으로 흘러가는 동안은 수요가 감소할 수밖에 없고 오피스텔 분양도 많이 하지 않는 추세"라고 부연했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "오피스텔 시장 회복을 위해선 아파트 시장 회복이 먼저 돼야 한다"며 "아파트 시장이 서울과 일부 지역 정도만 분위기가 바뀌는 상태라 오피스텔은 좀 더 시간이 필요하다"고 말했다.

이어 "전에는 아파트가 워낙 가격이 높아서 오피스텔과 가격 차가 크게 벌어지니까 오피스텔이 아파트 대체재로 주목받았다"며 "아파트 시장이 침체되면서 오피스텔도 덩달아 대체재로서 경쟁력을 잃게 됐다. 다시 바꿔 생각하면 아파트 시장이 살아나면 오피스텔도 다시 살아날 수 있다"고 덧붙였다.

한편, 오피스텔과 관련된 복잡한 체계는 개선이 필요해 보인다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법이 적용돼 취득 시점엔 업무시설로 간주한다. 이에 따라 주택(1주택자 취득세율 1%, 2주택자 1~3%)보다 높은 4.6%의 취득세를 내야 한다. 이후 주거용으로 전입신고를 하면 주택으로 인정돼 무주택자는 유주택자로, 1주택자는 다주택자로 바뀌고 종합부동산세 등 보유세와 양도소득세도 부과된다.

이 때문에 오피스텔 소유주들 사이에선 각종 과세의무는 다하는데 정부 혜택 등에선 배제된다는 주장이 나오고 있다.

권 팀장은 "오피스텔의 경우 주택으로 보지 않아 건축법이 적용되고 세법 등도 아파트나 주택과 다르게 적용돼 복잡하다"며 "이 부분을 개선을 해야한다는 지적은 예전부터 있었지만 지어지는 과정에서 아파트나 주택과 다른 법을 적용받다보니 바꾸기 쉽지 않다"고 말했다.

그러면서 "가장 큰 문제는 오피스텔을 주택 수로 포함하느냐 아니냐인데, 안하게 되면 어떤 경우에 포함하지 않아야 하는지, 포함할 땐 어떤 요건에서 포함할 건지 등 논의가 필요해 단기간에 개선하긴 쉽지 않다"며 "현재로선 아파트 시장을 살리는 게 가장 핵심이다. 그래야 오피스텔 시장도 따라 회복될 수 있다. 그 다음에 (오피스텔) 세금 부과에 있어 다른 개선안을 찾아봐야 한다. 아파트 공급만으로 (전체) 수요를 충족하긴 어렵고 임대차 시장에서 오피스텔이 유의미한 역할을 하는 부동산 상품인 만큼 공급이 원활토록 하는 방법을 찾아볼 필요가 있다"고 부연했다.