예고된 하반기 '역전세난'…DSR 완화로 해소될까

[아이뉴스24 안다솜 기자] 올해 하반기로 갈수록 전셋값이 직전 계약 보증금보다 하락하는 '역전세'가 늘어날 것으로 예상된다. 정부는 역전세로 인해 금융시장으로 리스크가 확산되지 않도록 전세보증금 반환을 지원하기 위한 총부채원리금상환비율(DSR) 일부 완화 방안을 추진할 계획이다. 이르면 다음달부터다.

전문가들은 이런 조치가 새로운 세입자로 부담이 전가되는 일이 될 것이란 우려를 하면서도, 시장의 선순환 구조가 형성되도록 하는 계기가 될 것이라는 기대까지 내비치는 등 엇갈린 의견을 내놓고 있다.

한국은행이 최근 발표한 '깡통전세·역전세 현황 및 시사점' 보고서에 따르면 지난해 이후 주택시장이 하락세를 이어가면서 역전세 위험가구 비중이 지난해 1월 25.9%(51만7천가구)에서 올해 4월 52.4%(102만6천가구)로 2배 정도 늘어났다. 한은에 따르면 내년 상반기까지 현재 역전세 비중의 59.1%가 계약이 만료될 예정이다. 이에 따라 만기가 도래한 전세 계약과 관련해 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 수도 있다는 우려가 퍼지고 있다.

실제 올해 1월부터 4월까지 임대인이 보증금을 돌려주지 못해 주택도시보증공사(HUG)가 대신 지급한 '전세 보증 사고' 금액은 1조830억원에 달했다.

이에 정부에선 기존 보증금과 신규 보증금의 차액에 한해 DSR을 완화할 것으로 예상된다. 예를 들어 기존 전세보증금이 3억원이고 현재 전세가격이 2억원 수준이라면 차액인 1억원에 한해서만 집주인이 대출을 받을 때 DSR 적용을 완화해주는 것이다.

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 8일 서울 프레스센터에서 열린 관훈토론회에서 "전세금 반환 대출에 한해 DSR 규제를 소폭 완화하는 방안을 검토하겠다"고 밝혔다. 그러면서 "새로 전세 계약을 맺은 세입자들이 불안해할 수 있으니 다음에 나갈 때 어려움이나 걱정이 없도록 하는 장치까지 마련하는 대출 규제 완화를 검토하고 있다"며 "늦어도 7월 중에 시행하려고 한다"고 덧붙였다. 다만 "일반대출에 대한 DSR 규제를 완화할 생각은 추호도 없다"며 선을 그었다.

DSR은 연 소득에서 그해 갚아야 할 대출 원금과 이자가 차지하는 비율로 금융당국은 지난해 7월부터 DSR이 40%를 넘지 않도록 대출 한도를 제한하고 있다. 정부는 집값이 치솟던 2021년부터 지난해까지 무리하게 대출을 받는 상황을 방지하기 위해 DSR 규제를 강화해 왔다.

정부의 DSR 일부 완화에 대한 전문가들의 입장은 엇갈렸다. 송승현 도시와경제 대표는 "세입자 돌려막기를 하는 거다. 지금 있는 세입자는 DSR 완화로 보증금을 돌려받고 나가는데 새로운 세입자는 (임대인이) 돈을 돌려줄 능력이 안되는데 들어가는 것"이라며 "가령 5천만원도 돌려주지 못하는 임대인이라면 추가로 전세가격이 하락했을 때 (또 돌려주지 못하는) 리스크가 발생할 수 있다"고 설명했다.

그러면서 "(임대인이) 대출을 받으면 선순위 채권이 생기는데 이런 집에 사람들이 (전세로) 들어오게 하려면 전세가를 낮출 수밖에 없고 그렇게 되면 시장가격을 떨어트릴 수 있다"며 "전세가격이 더 하락하는 위험이 발생할 수 있다. 예를 들어 5억원 짜리 전셋집에 2~3억원의 대출이 있으면 아무도 들어가려 하지 않을 거고 그러면 가격은 떨어질 수밖에 없다"고 강조했다.

우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장은 "임대인 쪽엔 대출 금리로 인한 압박 등 일부 손해가 가겠지만 세입자가 입을 피해를 고려하면 일시적인 DSR 완화는 필요해 보인다"며 "임대인은 자산이 있는 계층이기 때문에 다음 세입자가 들어오지 않는 문제 등으로 대출 금액이 높아져 부담이 생기는 건 주택의 주인이다. 임대인은 그러면 가격을 맞춰서 매물을 내놓는 등의 방안을 찾을 거고 어떤 측면에선 선순환 구조가 형성될 수 있는 여지도 생길 수 있다"고 전했다.

가계부채 증가 우려에 대해선 송승현 대표는 "DSR을 완화하면 가계부채 문제가 심화될 수 있다"며 "우리나라의 경우 전세금을 포함하지 않고도 GDP(국내총생산) 대비 가계부채가 OECD 국가 1위인데 (부채가) 더 늘어날 위험이 있다"고 말했다.

우병탁 팀장은 "가계부채가 좀 증가하더라도 시장 전체의 연착륙을 위해서 DSR을 완화해 주는 방향이 맞지 않을까 싶다"며 "가계부채가 쌓이는 문제가 있긴 하지만 정부에서 손 놓고 민간에서 알아서 해결하라고 할 경우 생각보다 (보증금 미반환으로 인한) 여파가 클 것"이라고 설명했다.