'35층 룰' 전격 폐지… 마천루 아파트로 가치 높인다(종합)

[아이뉴스24 김서온 기자] "아파트 가치를 조망권이 좌우하는 시대입니다. 결국엔 '35층으로 짓느냐, 60층으로 짓느냐'를 적절하게 통제하면서 토지 개발의 효율과 가치를 높이는 방향으로 전환될 것입니다."

서울 내 아파트 층수를 35층 이하로 일률적으로 제한해온 규정이 9년 만에 사라진다. 35층 룰이 전면 폐지된다고 해서 당장 부동산 시장의 활성화로 연결되기는 쉽지 않겠지만, 급매물 위주의 거래량 회복과 조망권 혜택이 큰 입지 위주의 개발여력 증대 등 온기가 서서히 퍼질 것이란 전망이 나오고 있다.

서울시는 이 같은 내용을 골자로 한 '2040 서울도시기본계획'을 확정, 5일 공고했다고 밝혔다. 2040 서울도시기본계획은 서울시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획으로, 향후 20년 서울이 지향할 도시의 미래상을 담고 있다.

특히, 이번 도시기본계획에서는 일률적·절대적 수치 기준으로 적용했던 35층 높이 제한을 과감하게 삭제하면서 관련 업계와 토지 소유자들의 눈길을 끌고 있다. 지역 여건을 고려한 정성적 스카이라인 관리로 전환하도록 함으로써 정비사업을 추진을 앞둔 아파트 단지들이 더욱 다양한 높이와 층수의 설계안을 만들 수 있게 돼서다.

시는 연면적과 용적률 등은 그대로 유지하는 것을 원칙으로 하기 때문에 날씬한 건물이 간격을 두고 배치되면서 통경축이 확보되고, 다채로운 경관이 실현될 것으로 기대한다.

업계 전문가들도 9년 만에 서울 지역 아파트 높이를 일률적으로 제한해 온 '35층 룰' 폐지로 정비사업이 보다 활기를 찾고, 기대 개발가치가 높아지면서 부동산 시장에 활력을 불어넣을 수 있을 것으로 내다보고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "조망권이 중시되기 시작하면서부터 고층 주거 선호도가 크게 높아진 것이 사실"이라며 "그동안 추진이 지지부진했던 재건축 추진 사업장에서 일정부분 속도가 빨라질 것으로 보인다"고 말했다.

또한, "최근 정부의 부동산 관련 공급과 금융규제 완화 정책에 더해 이 같은 이슈가 긍정적으로 작용하면서 거래를 촉진시킬 수 있을 것"이라며 "다만, 최근 고금리 기조와 경기침체 우려로 인해 당장 반등까지 가기는 어렵겠으나 시장 회복에는 긍정적 영향을 줄 수 있다"고 덧붙였다.

오대열 경제만랩 리서치 팀장 역시 "35층 룰 폐지로 다양한 도시경관과 설계안이 생겨나면서 조망 확보와 획기적인 주거 공간 설계로 아파트의 가치는 상승할 것"이라며 "아파트 가격에 직접적인 영향을 주긴 어렵겠지만, 소비자들의 시장 선호도가 높아지며 거래 증가에 영향을 미칠 수 있을 것"이라고 했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "사실상 조망권은 아파트 가치를 상승시키는 핵심 요소 중 하나"라며 "한강 전망을 보유하고 있는 아파트 중심으로 스카이라인이 바뀔 것으로 기대된다"고 했다.

다만 부동산 시장 침체가 깊어지면서 실질적인 가격 반영에는 시간이 필요하다는 진단이다. 윤지해 부동산R114 리서치팀 팀장은 "35층 룰 폐지에 대한 시장 기대감은 이미 반영이 돼 있었다. 시장 자체가 침체되며 정작 실제 가격에 반영되고 있지 않다"며 "10층, 15층으로 지어지던 게 35층으로, 이제 50~60층 얘기까지 나오는데 이는 가격 상승세에 영향을 미칠 요소"라고 설명했다.

이어 "결과적으로 같은 토지를 갖고 '35층으로 짓냐, 60층으로 짓냐'는 결정이 주택 가격에 대한 토지 소유분의 가치 상승을 견인할 것"이라고 강조했다.

최근 정부가 '재건축초과이익 환수 부과금(재초환)' 제도를 일부 완화했지만, 여전히 규제로 남아 있는 만큼 '35층 룰' 폐지가 재건축 단지 가격에 결정적으로 작용하기는 어렵다는 전망도 있다.

박원갑 위원은 "35층 룰 규제 폐지로 모든 지역이 초고층으로 지어질 수 있는 것은 아니다. 자연경관 훼손과 입지 조건 등을 고려해 탄력적인 조정이 필요하다"며 "또한, 재초환 규제가 여전히 남아 있어 당장 거래량이나 집값 반영은 어려울 것"이라고 덧붙였다.