주정심, 이달 규제지역 해제 '촉각'…냉각 속도 늦출 카드 나올까

[아이뉴스24 김서온,이혜진 기자] 정부가 이달 규제지역 추가 해제에 나설 것이란 전망에 힘이 실리고 있다. 잇단 금리 인상에 거래 절벽 현상이 점점 심화하고 있고, 분양시장마저 얼어붙자 추가 규제지역 해제 카드를 고심하고 있다. 다만, 하락 기조에도 그간 집값이 크게 오른 서울은 제외될 것이란 관측이다.

1일 한국부동산원에 따르면 올해 9월까지 수도권 아파트값은 2.37% 하락했다. 이는 1∼9월 기준 지난 2013년(-1.70%) 하락폭을 뛰어넘어 2012년(-4.13%)에 이어 10년 만에 최대 하락이다.

서울은 올해 들어 1.67% 하락했다. 1∼9월 누적 하락률로 지난 2013년(-1.89%)보다 낮지만, 2013년 연간(-1.28%) 하락률과 비교해서는 큰 폭의 하락이다. 경기도 아파트도 올해 들어 9월까지 2.57% 떨어지며 지난 2012년(동기 -3.66%, 연간 -5.26%) 이후 10년 만에 최대 하락했다.

지난해 24.51% 급등하며 아파트값 상승률 1위를 기록했던 인천은 올해 9월까지 3.18% 하락하면서, 지난 2012년(동기 -3.69%, 연간 -5.46%) 이후 10년 만에 가장 큰 폭으로 내림세를 기록했다. 인천은 지난 9월 투기과열지구에서 제외됐지만, 조정대상지역으로 묶여 있다.

이달 중 국토교통부가 주거정책심의위원회(이하 주정심)를 열어 규제지역 추가 해제를 추진하는 것으로 전해지는 가운데, 집값 하락 기조가 짙은 지역을 중심으로 투기과열지구와 조정대상지역 해제가 이뤄질 것으로 예상된다.

이미 업계 전문가들 사이에서는 규제지역 해제에 대한 필요성과 가능성이 꾸준히 제기됐다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "현재 나온 정책으로는 금리가 치솟고 있어 매수자들이 대출을 내서 집을 사기 어려운 상황"이라며 "시장 냉각 속도가 생각보다 빨라 서울 강남과 수도권 핵심지역을 제외하곤 투기과열지구와 조정대상지역의 조기 해제 필요하다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "지난 6월과 8월에 이어 이달 정부가 주정심을 개최하고, 부동산 규제지역 추가 해제를 추진할 전망"이라며 "침체기엔 세제, 대출, 청약 규제 등으로 투기수요를 더 이상 제한할 필요가 없다. 중복 규제로 실수요마저 거래를 외면하자 집을 사고파는 구매층의 부담을 낮추겠다는 정부 의지가 담긴 조치가 될 것"이라고 설명했다.

이어 "조정대상지역 위주의 해제로 세종 외에도 경기·인천 등 수도권 일부 규제지역 해제가 예상된다"며 "투기과열지구는 경기 일대 안산 단원구나 화성 동탄2지구 등의 해제를 검토할 것"이라고 내다봤다.

특히, 조정대상지역 규제가 풀리면 청약 규제와 함께 금융규제가 완화되고 양도소득세, 종합부동산세 등 각종 세금 부담도 줄어든다. 이에 현재 금리 인상과 거래 절벽으로 집값이 내려가고 있는 지자체에서는 규제지역 해제를 강력하게 요구하고 있다.

인천시는 지역 8개 기초자치단체로부터 조정대상지역 해제를 요구하는 의견서를 받았다고 1일 밝혔다. 인천시는 조정대상지역을 관할하는 8개 지자체의 의견을 취합해 국토부에 공문을 전달할 예정이다.

인천에서 조정대상지역인 중구·동구·미추홀구·연수구·남동구·부평구·계양구·서구 등 8개 지자체가 모두 규제지역 해제가 필요하다는 의견을 냈다. 인천에서는 강화군과 옹진군 등 농어촌 지역 2개 군을 제외하고 나머지 전체 8개 구(區)가 조정대상지역이다.

심형석 우대빵부동산연구소장은 "지난 9월 규제지역을 해제할 때 정부는 부동산 가격이 불안해질 거라고 내다봤으나, 시장 거래가 아예 이뤄지지 않고 있어 상황이 심각하다는 인식으로 전환된 것으로 보여진다"며 "이에 여러 정책에 변화를 줄 수 있는데, 가장 간단한 것이 규제지역 해제"라고 말했다.

이어 "이달 수도권 지역의 규제가 상당 부분 해소될 수 있다"며 "경기도는 성남시와 광명시, 하남시 등 서울과 인접한 지역을 위주로, 인천은 송도 연수구가 있지만 이 역시 규제 해제를 고려할 것"이라고 덧붙였다.

세간의 이목을 가장 집중시키고 있는 서울 규제지역 해제와 관련해서 심 소장은 "서울은 당장 풀기에 부담이 큰 지역이다. 이달 규제 해제는 어려워 보인다"며 "서울도 소위 강남 3구라고 하는 핵심지역, 마용성(마포·용산·성동구)에 버금가는 지역을 제외하고 해제해도 될 것으로 보이나, 정책 담당자로선 국내외 경기 침체와 금리 인상 등의 영향으로 결정을 내리기 쉽지 않을 것"이라고 했다.

다만, 이달 추가 규제지역 해제에도 부동산 경기가 다시 활기를 찾기에는 역부족 하다는 우려도 나오고 있다. 추가 금리 인상이 예상되는 상황에서 부동산 시장이 국내 정책의 영향보단 국제 정세에 더 많은 영향을 받을 수 있기 때문이다.

마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 "현 시장 상황을 고려했을 땐 규제를 일부 푼다고 부동산 경기가 좋아지기 어렵다"며 "우리나라 부동산 경기는 국내 정책 영향보다 국제 정세, 국제 금융, 국제 정치 등에 더 많은 영향을 받기 때문"이라고 설명했다.

이어 "금리가 어디까지 오를지 불확실한 가운데 정부의 정책이 효과를 발휘하기 힘들다. 금리가 낮아질 수 없다면, 부동산 시장은 힘을 되찾을 수 없다"며 "부동산은 정책으로 해결될 수 있는 영역이 제한적이기 때문에 인구 규모, 공간 분포, 밀도, 소득 등을 고루 반영한 주택 공급 정책을 장기적으로 밀어붙이지 않는 이상 근시안적인 정책으론 한계가 있을 것"이라고 지적했다.