[임대차법 ㊦] '전세난' 심화 촉매제…공급방안 + 세부 보완책 절실

[아이뉴스24 김서온 기자] 국회 상임위원회 상정 후 이틀만인 지난달 31일부터 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하는 내용의 '임대차3법'이 본격 시행됐다. 정부가 세입자의 부담을 낮추고 불안정한 전·월세 임차 시장을 잠재우기 위한 대책이다.

하지만 곳곳에서 부작용 우려가 제기되면서 세부 보완대책이 필요하다는 의견이 나오고 있다.

3일 부동산업계에 따르면 정부는 지난달 31일 임시 국무회의에서 세입자의 전·월세 계약 간을 최소 4년(2+2)간 보장하고, 전·월세 인상 폭을 최대 5%로 상한을 정한 주택임대차보호법 개정안 공포안을 심의·의결했다. 지난 1989년 임대차 보장 기간을 1년에서 2년으로 늘린뒤 31년 만에 최소 임대차 보장 기간이 4년으로 변경됐다. 임대차 실거래가 신고의무제는 내년 6월 1일 도입된다.

업계 전문가들은 이번 임대차3법 시행으로 세입자들의 주거 안정성이 좋아질 것으로 내다보고 있다. 기본 임대차 보장 기간이 2배 이상 늘어나고, 임대료 상한까지 제한을 두면서 세입자의 정주 안정성이 보장받을 수 있게 되기 때문이다.

그러나 세입자들을 보호하기 위해 만들어진 제도가 시장의 실황을 촘촘하게 반영하지 못했다는 지적도 나오고 있다. 직접적인 규제 이외에 임대차 관계에서 발생 할 수 있는 다양한 사례(위반행위 등)들을 꼼꼼하게 반영하지 못했기 때문이다.

무소속 이용호 의원(전북 남원·임실·순창군)은 "정부도 주택임대차보호법 개정 이후 맞물려 우려되는 부작용에 대한 대책 마련을 서둘러야 한다"며 "이미 세입자들의 불안은 시작됐다"고 강조했다.

이어 "법 통과 이후 전세를 전·월세나 월세로 바꾸는 집주인이 급증해 무주택 서민들의 걱정이 더 커졌기 때문"이라며 "집 없는 세입자의 대다수는 우리 가까이에 있는 서민들이다. 조속한 제도개선이 필요하다"고 덧붙였다.

◆'임대차3법' 역기능 고려해야…어떤 보완책 필요할까

임대차3법 도입에 따라 역기능을 고려해야 한다는 우려의 목소리가 커지고 있다. 전셋값을 올리기 어려워진 집주인들이 전세 매물을 풀지 않거나 공가(空家)로 둘 경우 전세매물이 줄어들면서 임차인들이 또 다른 주거 빈곤에 시달릴 수 있기 때문이다.

다만, 정부가 예정된 공급 물량을 얼마나 조속한 시일 내에 주거 지원이 필요한 서민, 실수요자들에게 혜택을 돌려주냐에 따라 전세난 우려를 불식시킬 수 있다. 그러나 공급대책 역시 아직 계획 단계에 불과하기 때문에 세입자들의 불안이 커지고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "내년 아파트 입주 물량 감소가 예상되는 서울 등 도심 일부 지역은 장기적으로 임대료가 다시 불안(신규 임대차 비소급 적용에 따른 4년 임대차기간 이후 계단식 임대료 급등)해질 수 있다"며 "세입자를 가려 받는 렌트 컨트롤(rent control) 또는 아예 빈집 등 공가로 비워 두는 현상(집주인 전입신고 후 절세목적이나 매각목적에서)이 나타날 수 있다"고 지적했다.

부동산인포에 따르면 내년 서울에서는 아파트 기준 전체 2만3천217가구가 입주할 예정이다. 이는 올해 입주 물량인 4만2천173가구의 절반 수준인 55.1%에 불과하다. 오는 2022년엔 1만3천여 가구의 입주가 예정돼 있어 물량은 더 줄어들 전망이다.

또한, 내년 다주택자의 종부세 요율 인상 예고와 절세의 합법적 우회로였던 주택 매입임대사업자 제도의 축소로 임대인의 세 부담을 임차인에게 전가하기 위한 이면계약도 성행할 것이란 우려다.

함 랩장은 "전셋값이 급등하는 핫 마켓(hot market)과 달리 공급과잉으로 전셋값이 하락하는 콜드 마켓(cold market)에서는 임대료 상한제와 재계약 갱신권의 정책효과를 기대하기 어렵다"며 "시장의 국지성을 고려하지 않은 전국 시행의 단점"이라고 꼬집었다.

임대차3법 시행으로 표면상으론 기간을 늘리고, 임차료 상한성을 정해 세입자의 주거 안정성을 보장했다. 그러나 제도에 따른 부작용으로 오히려 세입자들의 불안을 조장할 수 있는 역기능도 있는 만큼 실질적인 공급 대책과 규정을 세분화해 임대인과 임차인 사이에서 균형을 유지할 수 있는 보완책이 필요하다는 목소리다.

또한 지난달 28일 민간택지 분양가상한제 실시로 분양권 전매규제 기간이 최대 10년으로 늘어나면서 향후 도심 내 신축단지 매물 부족 현상에 대한 우려까지 더해질 수 있다.

이에 따라 전세 물량 감소에 대응 할 수 있는 정부 차원의 공공주택 공급 확대방안이 필요하다는 의견이다. 또 임대인과 임차인의 갈등을 최소화하기 위해 임대인의 사유재산권이 보장받는 동시에 임차인의 퇴거 또는 재계약 거부 사유 등을 좀 더 세분화해 촘촘하게 재정비해야 한다는 목소리다.

함 랩장은 "직접적 규제책 외에도 민간임대의 재고량 축소 우려에 대응한 공공 임대주택 공급확대와 바우처(voucher) 같은 임대주택 보조책 등이 확대 병행돼야 부작용을 줄일 수 있다"며 "수도권 3기 신도시와 도심 속 유휴부지와 정비사업을 통한 공공 임대주택의 공급확대 방안이 보완책으로 더해져야 한다"고 했다.

이어 "임대인에 대한 제도 균형과 사유재산권 침해를 최소화하는 차원의 임대차 종료 정당 사유를 제외하고 발생할 수 있는 사례에 대한 대비도 필요하다"며 "세입자 퇴거, 재계약 거부 사유(임대료 미지급, 임대인 실입주 등의 사례를 더 다양화하고, 시장의 제도변화 수용성에 맞는 소급적용이 필요해 보인다"고 덧붙였다.