多주택자 양도세 중과 한시적 면제…수억원 절세 꿀팁은

[아이뉴스24 김서온 기자] 다주택자들에 대한 강도 높은 규제가 이어지고 있는 가운데 정부가 이달 말까지 다주택자 대상 조정대상지역 보유 매물에 한해 양도세 중과 한시적 면제를 적용하면서 절세를 위한 움직임이 바빠지고 있다.

3일 국토교통부에 따르면 서울 전역을 비롯해 경기 과천, 광명, 성남, 하남, 화성(동탄2), 용인 수지·기흥, 구리, 안양, 광교, 수원, 고양 7개 지구(삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지) 남양주(다산, 별내), 의왕, 세종 행정중심복합도시 등이 조정대상지역으로 묶여있다.

지난 2월에 발표된 2·20 대책을 통해 수원 권선∙장안∙영통구 등이 조정대상지역으로 추가 확대됐다.또 조정대상지역 내 주택담보인정비율(LTV)도 종전의 60%에서 50%로 줄이는 내용이 포함됐다.

투기과열지구와 조정대상지역은 대출·세제·전매제한·청약 등 주택 관련 규제들이 비(非) 규제지역보다 강력하게 적용된다. 강력한 규제가 이어지면서 세 부담이 커진 다주택자들이 소유한 주택 중 일부를 매매, 증여하거나 임대주택사업자로 등록하는 등 절세를 위한 움직임이 이어지고 있다.

특히, 정부가 이달 말까지 다주택자가 조정대상지역에서 보유한 매물에 대해 양도세 중과를 한시적으로 배제하면서 보유하고 있던 다주택자의 매물이 시장에 풀리고 있다.

우선, 집을 여러채 소유한 다주택자들이 절세하기 위해서는 중과세 제외대상 주택을 먼저 양도하는 것이 유리하다. 조정대상지역이 아닌 지역에 소재하는 주택을 먼저 양도하는 것이다. 만약 소유한 주택이 모두 중과세가 적용된 상황이라면 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도하는 것이 적은 금액의 세금을 납부할 수 있다.

예를 들어 다주택자 A씨가 서울 서초구 내에 주택 1채와 경기도 용인시 내에 주택 1채 등 2채의 주택을 보유하고 있다면 이 중 양도차익이 적은 주택을 먼저 정리하는 것이 낫다. 지난 2000년 6월 2억원에 취득한 실거주하지 않은 아파트 전용 132㎡ 1채를 올해 6월 15억원에 양도했다면 약 6억9천만원의 양도세를 내야 한다.

반면, 지난 2017년 6월 매입해 A씨가 2년 이상 실거주한 경기도 용인시에 위치한 주택 전용 198㎡ 1채(5억원에 매입)를 올해 6월 아파트보다 먼저 6억원에 양도한다면 약 2천500만원의 양도세를 납부하면 된다. 같은 조정대상지역내에 위치해도 양도차익이 큰 아파트보다 적은 용인시에 위치한 주택 1채를 먼저 양도하는 것이 세금을 줄일 수 있는 것이다. 상황에 따라 수억원의 절세효과를 볼 수 있다는 얘기다.

양도차익이 적은 주택을 선양도하는 방안 이외에 부담부증여를 통해 절세 효과를 높일 수 있다. 부담부증여란 배우자나 자녀에게 부동산 등의 자산을 사전에 증여하거나 양도할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것을 말한다.

이 경우 증여세나 양도세를 산정할 때 빚(부채) 부분을 뺀 금액을 기준으로 계산하기 때문에 절세가 가능하다. 채무를 증여받는 사람에게 함께 넘기기 때문에 증여를 하는 사람에게 증여세를 과세하지 않고, 증여자가 채무액만큼 재산을 판 것으로 보고 양도소득세를 과세하기 때문이다.

또 조합원입주권을 가지고 있다면 이 입주권을 먼저 양도하는 방안 역시 절세 팁이 될 수 있다. 입주권은 주택 수에는 포함되지만 입주권 자체는 중과세 대상이 아니다.

보유한 주택 중 전·월세 등 임대를 놓고 있다면 주택입대사업자 등록을 통해 취득세, 종합소득세, 양도소득세, 종합부동산세 감면을 받아 세금을 줄일 수도 있다.

가족간의 양도도 다주택자들이 절세를 위해 선호하는 방법 중 하나다. 동일 세대가 아닌 별도 세대로 분류된 자녀나 부모에게 증여한 후 주택 수를 줄인다. 이외에도 소유하고 있는 주택이 노후한 경우 건물을 멸실한 이후 나대지(지상에 건축물이 없는 대지)로 양도하거나 노후 주택을 멸실하고 난 뒤 다른 주택으로 양도할 경우 세금을 감면받을 수 있다.