"2017년 부동산 시장, 대출 규제로 크게 위축"

[조현정기자] 내년부터 분양 잔금 대출 적용 등 깐깐한 대출 규제로 인해 부동산 시장이 상당기간 위축될 전망이다.

정부가 11·3 부동산 대책을 통해 투자 수요 억제에 나서고, 아파트 집단 대출 중 잔금 대출에 대해 분할 상환 원칙을 적용하기로 함에 따라 신규 주택시장에 영향을 받을 것으로 예상된다.

이에 부동산 시장이 예상치 못한 정부의 강력 대응으로 급격히 냉각되는 분위기다.

정부는 8·25 대책 이후로 집단 대출 중 잔금 대출에 한해 현재 일반 주택담보 대출에 적용하고 있는 여신심사 가이드라인을 적용하기로 했다.

내년 1월 1일부터 시행되는 여신심사 가이드라인은 집의 담보 가치나 소득보다 빌리는 돈이 많거나 소득 증빙을 제대로 하지 않은 경우에 원칙적으로 대출 후 1년 이내부터 원리금을 나눠 갚도록 하는 내용을 담고 있다.

특히 연말까지 막판 밀어내기 공급에 나선 건설사들의 대규모 분양 성공 여부가 부동산 침체가 내년까지 장기화로 접어들지 가늠할 수 있는 분수령이 될 것으로 보인다.

다만 수요자나 공급자들 모두 관망 기조가 강해 이런 침체 분위기는 내년 봄까지도 충분히 이어질 수 있는 상황이라고 전문가들은 내다보고 있다.

◆지방 주택가격 하락 본격화… 2분기 최대 변곡점

주택산업연구원의 '2017년 주택시장 전망'에 따르면 내년 주택 매매 거래 전망 BSI는 수도권 70.0, 지방 72.0으로 전국적으로 올해(103만건 거래 예상) 대비 9% 정도 감소한 94만건 수준의 매매 거래가 있을 것으로 예상됐다.

수도권보다는 지방의 거래 감소 현상이 두드러지게 나타날 것으로 전망된다.

내년 주택시장의 5대 영향 변수는 ▲대출 규제 ▲금리 ▲가계부채 ▲공급량 ▲입주량으로 영향력이 가장 큰 변수는 대출 규제, 금리, 가계부채를 포괄한 '주택금융정책'이다.

주산연 관계자는 "올해에 이어 당분간 주택금융정책의 강도와 속도에 따라 주택시장 방향이 달라질 수 있다"며 "금리 영향 확대가 예상되는 해로 주택시장 충격을 최소화할 수 있는 금리 인상폭과 속도 조절이 중요한데 최근 대내외적 불확실성이 극도로 확대되고 있어 정책 집행이 어려운 한 해가 될 것"이라고 설명했다.

이어 2분기가 최대의 변곡점이 될 수 있다고 전망했다. 특히 주택시장의 안정적 관리를 위해 정부가 내년에 집중해야 하는 것은 본격화되는 입주 시점에 국민들이 분양받은 신규 주택으로 원활히 주거 이동할 수 있도록 충분한 입주 지원과 시장 환경을 조성해야 한다고 강조했다.

아울러 "2년째 이어진 공급 증가가 지속되지 않도록 철저하게 공급 관리를 주도하고 금리, 대출 규제, 가계부채 등 주택금융정책의 규제 강도 조절을 합리적인 수준에서 결정하는 것이 매우 중요하다"며 "이 것이 실패하면 주택시장은 물론 경제 상황까지 더 어려워질 수 있다"고 말했다.

내년 공급은 10~20%가 감소하면서 인허가 58만1천가구, 착공 55만9천가구, 분양 38만6천가구 수준이 될 것으로 보이나, 준공(입주 예정) 물량은 지난해부터 급증한 인허가 영향으로 올해 대비 11% 정도 증가한 60만6천가구 수준이 될 것으로 보인다.

대형 건설사의 한 관계자는 "잔금 대출 여신심사 시행으로 내년 주택시장이 어려울 것으로 예상된다"며 "아파트 분양 시장도 움츠러 들고, 시장 위축으로 청약자도 많이 줄어들게 될 것"이라고 설명했다.

◆내년 입주 물량 2000년 이후 '최대'…역전세난 심화

특히 내년부터 입주 물량이 늘어나면 세입자를 찾기 어려워지는 역전세난이 심화될 것이라는 우려도 나오고 있다.

KB국민은행에 따르면 지난달 전세가격 전망지수는 101.7로 전달 대비 10p 이상 하락했다. 서울의 경우 99.1을 기록, 올 들어 처음으로 100을 밑돌았다.

전세가격 전망지수가 100을 넘으면 전세값 상승 가능성이 높고 100을 밑돌면 하락할 가능성이 높다.

이에 대해 전문가들은 내년부터 입주 대란이 본격화되면 역전세난은 더욱 심화될 것이라고 예상했다.

한국건설산업연구원 관계자는 "내년 하반기 이후 준공 물량도 크게 늘어나 주택 소유주가 세입자 모집에 어려움을 겪을 것"이라며 "미분양 증가, 금융 부실 등과 같은 리스크 확대 가능성이 높아 이에 대한 대책이 필요하다"고 말했다.

내년 전국에서 입주 예정인 아파트는 총 629곳, 38만2천741가구로 이는 최대 기록인 2008년(32만336가구)보다 19.4% 늘어난 물량이다. 올해(28만8천568가구)보다 32.6%(9만4천173가구) 증가했다.

건산연의 '2017년 주택·부동산시장 전망' 보고서를 보면 내년 부동산 시장은 주택 수요가 크게 줄어들고 오히려 공급은 늘어나 침체기가 올 것으로 전망했다.

공급 측면에서는 입주 물량이 크게 늘어나고 금융 여건 역시 가계 부채 관리 등 금융 규제 기조가 지속돼 건설사들의 자금 조달 여건도 악화될 것으로 보인다.

함영진 부동산114 리서치 센터장은 "내년 1월부터 대출 규제 적용으로 부동산 시장 위축이 이어질 것"이라며 "2018년까지 공급 물량 아파트가 70만 가구가 넘는다. 입주가 증가하면 전세가격 상승폭이 크지 않을 것으로 예상되기 때문에 정부의 정책에 따른 시장 상황을 지켜봐야 한다"고 말했다.