제이알글로벌리츠, 해외투자 본격화…美 맨해튼 오피스빌딩 인수 추진

[아이뉴스24 김종성 기자] 국내 1호 해외 리츠(REITs·부동산투자회사) 제이알글로벌리츠가 한화자산운용이 보유 중인 미국 뉴욕 맨해튼의 오피스빌딩 지분 인수를 추진한다.

제이알글로벌리츠는 이미 벨기에 수도 브뤼셀에 있는 '파이낸스 타워 콤플렉스'에 투자하고 있다. 이번 인수에 성공할 경우 2번째 해외 부동산 편입이 된다.

26일 금융투자업계에 따르면 제이알글로벌리츠는 지난 21일 이사회를 열어 자회사인 '제이알제28호리츠'에 1천855억원을 출자하기로 결정했다. 취득예정일자는 오는 9월 30일로, 제이알글로벌리츠는 이번 출자를 통해 신규 자산 편입을 단행한다는 계획이다.

제이알글로벌리츠는 이번 신규 자산 편입을 위해 회사채 발행을 통해 2천억원 규모의 자금도 차입하기로 했다.

신규 자산 후보는 최근 한화자산운용이 매입한 미국 뉴욕 맨해튼 소재 오피스빌딩 지분 49.9%다. 한화자산운용은 JP모건자산운용이 보유한 해당 지분을 3억4천만달러(약 3천800억원)에 매입한 것으로 알려졌다. 뉴욕 맨해튼 498-7번가에 위치한 이 빌딩은 연면적 7만8천251제곱미터에 지하 1층~지상 24층 규모다.

제이알글로벌리츠 관계자는 "한화자산운용이 보유한 지분 49.9%를 모두 인수하는 것으로 약 3천800억원 수준에서 유상증자와 회사채 발행 등을 논의 중이지만, 구체적인 자금 조달 시기와 방법 등은 아직 확정되지 않았다"며 "신규 자산 편입과 관련해 현재 국토교통부 인가를 얻기 위해 심의 중"이라고 말했다.

제이알글로벌리츠가 신규 자산 편입을 추진하는 것은 외형 확대를 통해 성장동력을 확보하고 투자자들의 관심을 끌기 위한 것으로 풀이된다.

제이알글로벌리츠는 지난해 8월 국내 최초 해외 부동산 공모 리츠로 코스피시장에 상장했다. 제이알글로벌리츠가 편입하고 있는 자산은 벨기에 브뤼셀 소재 '파이낸스 타워 콤플렉스' 빌딩으로, 임차인이 벨기에 정부 기관들이라 공실률 0%의 안정적인 수익을 자랑한다. 제이알글로벌리츠는 상장 당시 연 8%에 달하는 목표배당률을 제시한 바 있다.

제이알글로벌리츠의 공모 규모는 9천700만주, 총 4천850억원에 달했다. 그러나 공모 과정에서 청약경쟁률이 0.23대 1에 그치며 대규모 미달 사태가 발생했고, 이에 공동대표주관사였던 KB증권(3천89만8천591주)과 메리츠증권(2천267만3천289주), 인수단이었던 대신증권(4198천870)이 실권주를 떠안았다.

상장 이후에도 주가는 공모가(5천원) 선에서 횡보세를 이어가며 상장 후 1년이 가까워진 현재 5천300원 선에서 거래되고 있다.

투자자 입장에서 상장 리츠는 높은 배당수익률과 주식 매매차익을 기대할 수 있다. 그러나 지난해 코로나19 팬데믹 이후 증시가 강한 상승세를 보이자 리츠가 배당수익률만으로 투자자들의 관심을 끌기엔 역부족이었다.

특히 상장 리츠들이 투자자들 관심 밖으로 밀려나고 주가가 공모가에 미치지 못한 수준에서 거래되는 경우가 많아지며, 배당 외에도 주가 상승 과제로 대두됐다.

이에 상장 리츠들이 우량 자산을 신규 편입해 몸집을 키워 주가 상승 동력으로 활용하기도 한다. 추가자산 매입이 배당 확대로 이어질 것이라는 기대감이 작용하기 때문이다. 대표적인 예로 2018년 8월 상장한 신한알파리츠의 경우, 상장 이후 2차례의 유상증자와 5차례의 자산 매입을 거치며 현재 주가는 7천800원선에서 거래되고 있다.

김열매 유진투자증권 연구원은 "제이알글로벌리츠는 해외 오피스를 담은 최초의 상장 리츠로, 배당 수익률 7~8%대로 국내 상장 리츠 중 높은 편"이라며 "향후 추가 자산 편입이 예상되는 가운데, 자산가치 상승, 매각 후 재투자 등의 전략을 통한 포트폴리오 다변화 등 운용 전략을 바탕으로 장기 성장 계획을 내세우고 있다"고 설명했다.

한편, 제이알글로벌리츠는 앞서 지난 3월 정기주주총회를 열어 보다 유연한 신규 자산 편입을 위해 사업 내용을 변경했다. 기존 투자대상을 'FTSE 선진국지수 편입국가의 오피스 자산'에서 '국내외 오피스 자산 및 이에 준하는 부동산 자산이 80% 이상인 경우'로 넓혔다.

특히 운용전략도 해외뿐 아니라 국내외 지역 동시 가능하다는 것을 명확히 해 국내외 우량 자산 확보에 방점을 뒀다. 또 투자대상의 지분 90%까지 소유해야 했던 투자 형태도 지분 30%에 주요의사결정 확보인 경우로 낮췄다. 이와 관련해 제이알글로벌리츠는 국토교통부에 해당 사항의 변경인가를 신청한 상태다.