증권사 부동산PF 리스크↑…"공시강화·레버리지 규제必"

[아이뉴스24 한수연 기자] 증권사들의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위험 노출도가 높아지면서 리스크 관리를 위한 공시 강화와 레버리지 규제가 필요하다는 학계의 제언이 나왔다.

현재 증권사PF 리스크 수준은 지난 2010년 저축은행 사태 때보다는 양호하지만 최근 저성장 기조 속에서 부동산시장 침체 가능성도 있어 리스크 관리시스템을 선제적으로 마련해야 한다는 지적이다.

21일 자본시장연구원은 서울 여의도 본사 대회의실에서 '국내 증권업 부동산PF 유동화시장의 추이와 위험 분석'을 주제로 이슈 브리핑을 열고 이같이 밝혔다.

이날 연사로 나선 이석훈 선임연구위원과 장근혁 연구위원은 "부동산PF 유동화와 관련해 증권사들의 위험 노출도가 높아지는 추세가 우려된다"며 "금융당국과 업계의 시스템 리스크 차단 체계가 필요하다"고 주장했다.

증권사 부동산PF 유동화는 부동산 프로젝트를 담보로 한 대출채권을 유동화하며 증권사가 해당 유동화증권에 대해 채무보증을 서는 것을 말한다. 이 때 증권사 채무보증은 유동화증권 차환발행 시 유동성 제공하는 '매입보장'과 유동성 제공 외에 유동화증권의 부실 발생 시 신용공여까지 제공하는 '매입확약' 등 크게 두 가지로 나뉜다.

PF 대출이 무사히 상환되면 별 탈이 없다. 문제는 부동산시장이 침체돼 PF대출이 연체되거나 회수되지 못할 때다. 이 경우 증권사는 유동화증권을 사들여야 하기 때문에 손실을 떠안게 된다. 부동산 개발과 연관된 PF대출의 신용위험이 증권사로 전이되는 셈이다.

◆ 증권사 부동산PF 가파른 성장…"침체시 상당한 손실"

국내 증권업 부동산PF 유동화증권 발행잔액은 지난 2014년 4조2천억원에서 2018년 13조7천억원으로 5년간 3.3배 성장했다. 이 기간 전체 부동산PF 유동화시장에서 증권사의 시장점유율 또한 37.4%에서 54.9%까지 커졌다.

이 선임연구위원은 "부동산 호황기였던 최근 5년간 대형 건설사 뿐 아니라 중소형사들까지 시장에 뛰어든 데다 소규모 자금조달이 필요한 부동산PF 시행사들의 경우 유동화증권 발행이란 자금조달 창구를 적극 활용했다"며 "이런 분위기 속에서 증권사들의 적극적인 영업과 경쟁으로 부동산PF 시장이 크게 성장했다"고 설명했다.

그러나 이 기간 부동산PF 리스크 노출도 덩달아 커졌다. 수도권 비중이 2017년 상반기 83%에서 지난해 하반기 66%로 감소했고 사업용도도 기존 공동주택 중심에서 상대적으로 신용도가 낮은 오피스텔(13→22%)과 지식산업센터(6→15%) 등으로 넓어졌다.

시공사 신용등급은 A-에서 A+ 비중이 49.7%에서 32.2%로 줄어든 반면 신용등급이 아예 없는 시공사는 25.7%에서 39.3%로 증가하는 등 악화됐다. 도급순위도 1~10위인 시공사 비중이 58%에서 48%로 줄었다.

특히 건설사나 기업 등 여타 기관에서 신용을 보강한 증권사 부동산PF 비중은 2014년 56.9%에서 지난해 35.2%까지 감소했다. 이들 여타 기관이 신용보강을 하면 대출이 연체될 경우에도 증권사가 모든 위험을 감수할 필요가 없어지는데 이 비중이 줄어들었단 얘기다.

이에 따라 유동화증권 부실 시 증권사가 유동성과 신용보증까지 제공하는 매입확약은 같은 기간 2조8천억원에서 11조5천억원으로 무려 4.1배나 증가했다. 이 기간 유동성만 제공하는 매입보증이 2.2배 증가(1조8천억원→3조9천억원)한 것에 비하면 훨씬 가파른 증가세다.

이 선임연구위원은 "대규모 미분양 등으로 부동산 시장이 급격하게 침체된다면 부동산PF 대출채권이 부실화되고 매입을 보증한 증권사들이 상당한 손실을 입을 수 있다"며 "특히 증권사는 부동산PF와 함께 트레이딩 자산 위험까지 동시에 커지게 돼 이중고를 겪을 수 있다"고 지적했다.

◆ 아직은 감내 가능…리스크 선제 대응해야

그럼에도 현 부동산PF 리스크는 순자본비율이나 유동성비율 측면에서 증권사들이 감내할 만한 수준이라는 평가다. 더 중요한 건 금융당국과 업계가 잠재적 리스크를 제어할 수 있는 시스템을 마련하고 리스크 관리 유도를 위한 규제의 틀을 확립하는 것이란 주장이다.

장 연구위원은 "증권사들의 자기자본대비 부동산PF 규모와 시공사·신용보강사 등 위험요인별 점수는 모두 증가세지만 종합적인 위험 노출도 추이는 대체로 0.3점(0~1점 기준·높을수록 큰 위험도) 이하를 유지하고 있다"며 "특히 증권사들의 순자본비율과 유동성비율을 따져 봤을 때 이들은 리스크를 감내할 여력을 보유하고 있는 것으로 판단한다"고 말했다.

실제 자본연의 이번 연구결과에 따르면 부동산PF 관련 스트레스 상황에서 증권사의 손실규모는 자기자본 대비 평균 10~20% 이내로 과도하지 않았다. 이들 증권사 부동산PF 리스크 수준은 특히 2010년 저축은행 사태 당시보다도 양호했다.

그러나 증권사의 여타 위험과 부동산PF 리스크 간 상호 연계로 재무건전성이 악화될 가능성이 있다는 점에선 선제적 리스크 관리 시스템이 시급하다는 주장이다. 특히 감내할 만한 수준의 리스크 일지라도 증권사 부동산PF 위험 노출도가 상승세인 것은 엄연한 사실이고 저성장에 따른 부동산시장 침체 가능성도 리스크가 될 수 있다.

공시 강화와 레버리지 규제 필요성은 이런 맥락에서 제시됐다. 증권사가 사업보고서 상에 부동산PF 관련 리스크를 현재보다 상세하게 공시토록 해 시장의 평가와 감시를 강화하는 차원이다. 금융위기가 닥칠 경우 부동산시장이 같이 침체되면 부동산PF와 트레이딩 자산들의 위험이 동시에 커질 수 있단 점에선 부동산PF 등 부외항목 위험을 고려한 레버리지 규제 또한 검토돼야 한다는 설명이다.

장 연구위원은 "증권사들은 최근 부동산PF 수익에 대한 압박과 이에 따른 경쟁 심화로 부동산PF 위험평가 기준을 낮추려고 할 수 있지만 부동산PF는 3~5년 사이의 만기로 자금을 조달하기 때문에 중장기적으로 부동산 개발사업 자체와 부동산시장의 침체로 인한 위험을 모두 엄정하게 평가해야 한다"고 경고했다.