[팩트체크] 강남4구 0.04~0.16% 내림세, '하락'이냐 '보합조정'이냐?

[아이뉴스24 김서온 기자] 대한민국 부동산 시장 1번지로 불리는 강남 4구. 강남 4구는 서초·강남·송파·강동구로 기존 고가의 대장주 단지들과 대규모 재건축 단지들이 포진해 있다.

정부는 지난해 8월 강남 4구와 세종시를 투기지역으로 중복 지정하는 등의 내용을 담은 8·2 부동산 정책을 발표하고, 올해 4월부터 양도세 중과 등의 규제로 집값과 투기수요 잡기에 나선 바 있다. 국세청은 올해 초 부동산 투기 과열현상의 진앙 강남 4구에 대한 부동산 기획 세무조사를 벌이기도 했다. 이는 故 노무현 전 대통령 정부 시절 이후 13년 만이다.

또 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회는 22일 '바람직한 부동산세제 개혁 방안'을 주제로 정책토론회를 개최할 예정이다. 보유세 개편안 초안이 공개되면 정부는 내달 세법 개정안을 확정해 개편에 본격적으로 나설 방침이다.

정부의 전방위 압박에 올해 초까지 이어지던 강남 4구 부동산 시장의 급등세에 변화 조짐이 보였다. 한국감정원에 따르면 지난 5월 서울 강남 4구 집값이 지난해 9월 이후 8개월 만에 내림세를 보였다. 송파구가 0.16% 하락했고 강남구(-0.14%)·서초구(-0.06%)·강동구(-0.04%)도 소폭이지만 집값이 떨어졌다.

감정원 관계자는 통계자료를 내놓으면서 "규제 강화에 따른 가격 하락 우려로 매수자 관망세가 확산하며 강남 4구 집값이 8개월 만에 하락 전환했다"면서 "정부의 재건축 규제와 다주택자 양도세 중과 및 보유세 개편 움직임 등이 거래 위축으로 이어진 영향"이라고 설명했다.

그렇다면 지난 5월 강남 4구의 평균 집값이 전달에 비해 마이너스(-)를 보인 것을 '하락'으로 봐야할까? 일각에선 분명 가격이 떨어졌으니 하락으로 봐야한다는 의견이 있다. 이에 반해 그정도의 소폭 변동은 하락이 아니라 약보합세로 조정에 들어간 것으로 봐야한다는 주장도 만만치 않다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "최근 통계에 따른 강남 4구의 하락 형세는 하락이라기보다 약보합세로 볼 수 있다"고 말했다. 일부 고가의 집값이 1억~2억원 떨어졌더라도, 강남 집값이 워낙 비싸서 이 정도를 상한가, 하한가 수준으로 하락했다고 보긴 어렵다는 지적이다.

장 본부장은 이어 "강남권 아파트값이 약보합세로 조정되고 있지만 큰 하락으로 이어지긴 어려워 보인다"며 "특히 강남권이란 지역적 특성으로 수요층이 한정돼 있고, 재건축 진행이 어려워 신규 공급된 아파트의 희소성이 높아진 상황"이라고 진단했다.

이에 반해 함영진 직방 빅데이터랩 랩장은 "강남 4구 집값 변동률이 하락했다는 것에 대한 실제 수요자들의 체감과 통계수치는 다를 수 있다"고 전제하면서 "최근 거래량 둔화에 따른 호가 하락이 반영됐다고 볼 수 있다"고 평가했다.

함 랩장은 "가격 상승을 견인하던 서울 강남 지역에서 거래량이 둔화하고 수요자들이 매수관망세를 나타내면서 호가가 떨어졌다"며 "그러나 사람들이 느끼는 낙폭의 수준이 높지 않다는 것이지 떨어진 건 맞다"고 설명했다.

이어 함 랩장은 "여기에서 호가는 터무니없이 불리는 가격이 아니라 실거래에 근거한 가격을 의미한다"며 "매도자 기대심리가 큰 지역에서는 실거래가와 호가의 틈이 발생할 수 있으나 거래량이 둔화하면서 이 역시 좁혀지는 추세"라고 덧붙였다.

강남 4구의 거래량이 둔화하면서 실거래가와 시장 가격의 격차가 좁아질 수 있다는 것이다. 실거래가는 실제 매도자와 매수자 사이에 계약이 완료된 실제 거래금액을 의미하며, 호가는 매도자와 매수자의 심리가 반영된 가격을 말한다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "현재 강남 4구는 지난 3년 동안 매매 가격이 오르면서 고점에 있다"면서 "들어가려는 사람들은 이미 높아서 못 들어가는 동시에 보유세와 금리 여파까지 몰려 두려움에 머뭇거리고 있다. 파는 사람만 호가를 높이고 있는 상황"이라고 했다.

심 교수는 이어 "강남구는 30년 자료를 보면 진폭이 크다. 오를 때는 많이 오르고 떨어질 때는 많이 떨어진다. 2013년 금융위기 시기 전체적으로 5% 내외의 하락폭을 보였던 강남권 아파트 시장은 전체의 1%만 하락해도 떨어졌다고 볼 수 있으나, 현재는 하락보다 조정을 받는 시기로 보는 게 맞다"고 강조했다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "그동안 수도권 아파트 시장은 강남 4구를 중심으로 상승세를 견인해 왔으나, 재건축초과이익 환수제로 재건축사업에 제동이 걸려 앞으로 보합 또는 소폭 하락할 것"으로 전망했다. 그는 "여기에 보유세 개편안 발표를 앞두고 시장이 더 냉각될 가능성이 커졌다"며 "미국 금리 인상 여파로 국내금리도 곧 인상될 것으로 전망돼 대출 부담에 따른 구매심리 위축 가능성도 높다"고 내다봤다.