강남4구 재건축부담금 '폭탄'…평균 4억4천만원 부과 예상

[아이뉴스24 김두탁기자] 정부가 최근 서울에서 거래된 자금조달계획서 분석 결과, 이른바 ‘갭투자’ 등 투기수요가 늘고 있다고 진단하고, 부동산 거래과정의 불법행위가 확산될 우려가 있다고 보고 불법행위에 대한 현장 점검 강화에 나섰다.

또, 올해부터 재건축 아파트의 초과이익에 대한 부담금이 예정대로 부과됨에 따라 부담금 부과 절차 및 예상 부담금액 추정 결과를 공개했다.

그러나 최근 재건축을 추진 중인 아파트 단지를 중심으로 형평성 논란 등 과도한 세금 부과에 대한 반발이 거세질 것으로 전망된다.

국토교통부(장관 김현미)는 8.2대책에 따라 투기과열지구 내 3억 초과 주택 거래시에 제출하도록 되어 있는 자금조달계획서를 분석한 결과, 서울에서 이미 임차인이 있는 주택을 매수한 경우는 2017년 10월 38.6%에서 같은 해 12월 59.2%로 급증했고, 이를 계속 다른 사람에게 임대하겠다는 매수자의 비중도 22.0%에서 39.5%로 크게 증가했다고 밝혔다.

국토부는 매수자의 실제 입주비율이 감소하고 전세를 끼고 집을 구입한 경우가 늘어나는 추세를 통해 최근 서울 주택시장에 갭투자 등 투기적 목적의 수요가 가세하고 있음을 알 수 있다면서, 8.2대책의 기존 조치와 조정대상지역 내 1세대1주택 양도세 비과세 요건강화(1월), 新DTI 시행(1월), 다주택자 양도세 중과(4월) 등 예정되어 있는 대책을 충실히 실행해 주택시장에서 단기 투기수요를 억제해 나갈 계획이라고 설명했다.

국토부는 부동산 거래질서 확립을 위해 17일부터 국세청, 지자체 등 관계기관과 합동으로 ‘부동산 불법거래 합동점검반’을 가동해 고강도 부동산 시장 현장점검을 실시 중이다.

이번 현장점검은 부동산 시장에서 불법행위가 근절될 때까지 무기한으로 진행되며, 서울 전역의 집값이 급등한 지역에 대해 25개반 100여명 이상의 단속 공무원을 투입해 상시적으로 불시 단속을 실시한다.

특히, 불법거래가 의심되는 사안에 대해서는 국토부‧지자체의 특별사법경찰을 투입해 강도 높은 점검을 진행할 예정이다.

점검대상은 분양권 불법전매, 청약통장 불법거래, 불법 중개, 업다운계약 등 부동산 시장을 교란하는 불법행위이며, 집값을 인위적으로 올리기 위한 자전(自轉)거래(허위계약서로 실거래 신고 후 계약을 파기해 가격을 올리는 행위)도 집중 점검한다. ​

국토부 관계자는 “특별사법경찰 도입, 관계기관 협력체계 구축 등을 통해 합동점검반의 단속 능력과 권한이 개선되고 있어, 부동산 앞으로 부동산 불법행위가 크게 줄어들고 건전한 부동산 거래질서가 확립될 것으로 기대된다”고 밝혔다.

한편, 2017년을 마지막으로 재건축부담금 적용유예가 종료되고, 2018년부터는 재건축부담금이 예정대로 정상 부과됨에 따라 제도의 본격적 시행을 위해 관련 절차가 진행된다.

이미 사업시행인가를 받은 조합의 경우 3개월 이내에 재건축 부담금 예정액 산정을 위한 기초 자료를 관할 시·군·구에 제출해야 하며, 자료를 제출받은 관할 시·군·구는 1개월 이내에 예정액을 통지해야 한다.

이에 따라 오는 5월부터 재건축부담금 예정액 통지가 이루어 질 것으로 보이며, 조합은 통지받은 재건축부담금을 반영해 관리처분계획을 수립해야 한다.

이와 관련하여, 국토부가 조합설립이 완료된 서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지(강남4구 15개 단지 및 기타 5개 단지)에 대해 재건축 부담금을 시뮬레이션 해본 결과, 조합원 1인당 평균 3억7천만원 내외로 재건축 부담금이 부과되는 것으로 예측됐으며, 최근의 재건축 아파트 가격 상승현상이 앞으로도 지속될 경우 부담금 수준이 더 높아질 것으로 전망된다.

특히, 재건축 아파트가 밀집되어 있는 강남 4구의 경우 평균적으로 조합원당 4억4천만원의 부담금이 부과될 것으로 예측됐으며, 15개 단지 중 가장 많은 부담금을 내는 단지는 8억4천만원, 가장 적은 부담금을 내는 단지는 1억6천만원이 부과될 것으로 전망된다.

그러나, 재건축 사업 추진으로 조합원 개개인이 부담해야 할 기본 분담금 외에 조합원당 평균 3억∼4억원, 최고 8억원이 넘는 돈을 개발부담금이라는 명목의 '세금'으로 내라는 것은 재건축 사업을 하지 말라는 것과 같다는 우려의 목소리가 커지고 있다.

부동산 전문가들은 5월부터 재건축부담금 예정액이 실제 부과될 경우 조합원들의 반발이 거세질 것으로 전망하고, 현재 재건축을 추진 중인 단지들은 재건축 사업을 당분간 중단하거나 재검토하는 단지들이 크게 늘어날 것으로 예상하고 있다.

부동산 전문가는 “재건축 개발부담금이 재건축에만 적용되고, 재개발 등 다른 개발사업에는 적용되지 않는 것은 형평성 논란도 불러 올 것이라며, 재건축에만 과도한 세금을 부과하는 것은 문제가 있다”고 밝혔다.

한편, 재건축 부담금은 광역 및 기초 지자체의 도시정비기금에 전입되어 해당 지자체의 주거환경개선사업 등에 활용될 계획이다.