[2018전망-부동산] 정부, 보유세 강화 예고…시장 위축 불가피

[아이뉴스24 김두탁기자] 2018년 무술년(戊戌年) 부동산 시장은 시장 과열을 막기 위한 정부의 강력한 규제 영향으로 거래 감소 등 시장이 크게 위축될 것으로 예상된다.

전 정권과 달리 문재인 정부 출범 이후 내놓은 6·19대책, 8·2대책을 비롯해 10·24가계부채종합대책 등 시장 규제를 위한 정책 영향으로 2018년은 수요시장 위축과 거래감소가 불가피할 전망이다.

특히, 새해에는 큰 그림에서 문재인 정부의 마지막 세 번째 부동산 규제정책 발표가 예정돼 있는 가운데, 과연 '보유세' 카드를 꺼내들 것인가가 초미의 관심사라 할 수 있겠다. 정부 규제책 중 최후의 보루라 할 수 있는 '보유세' 확대 개편은 내년 정부 대책 발표에서 빠질 수도 있지만 시장이 과열되고 있다는 판단이 서면 언제든지 시행할 수 있다는 것이 정부의 기본 입장이다.

현재 우리나라에서 주택을 두채 이상 갖고 있는 사람이 200만명에 달하는 가운데, 집값 안정과 가계부채라는 두마리 토끼를 잡기 위해 정부가 보유세 카드마저 꺼낸다면 다주택자가 버티기는 힘들어 질 것으로 예측된다.

◆신DTI 시행, 재건축초과이익환수제 부활

2018년 1월부터 DTI(총부채상환비율; 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율)제도를 개선한 신DTI가 시행되고 재건축초과이익환수제가 부활한다. 여기에 다주택자에 대한 양도소득세가 내년 4월부터 강화될 예정으로 올해 정부가 예고한 규제가 2018년 대부분 실행된다.

서성권 부동산114 리서치센터 선임연구원은 “규제의 직적접인 영향권에서 주택 수요자들은 보유가치를 기반으로 선별적 장기투자가 필요하다”며, “2017년 단기 급등했던 서울 등 일부 지역의 가격 상승세는 둔화될 전망이고, 반면 수요대비 신규아파트 공급이 많은 지역은 규제와 공급 리스크가 맞물리면서 가격 약세가 예상된다”고 밝혔다.

이어 “전세시장은 전체적으로 안정적인 모습을 유지할 것으로 보이며, 서울은 재건축·재개발 사업장 인근 지역을 중심으로 이주수요에 따른 국지적인 전셋값 상승이 나타날 수 있겠지만, 인접한 수도권으로 수요분산과 몇 년간 이어온 전세입자의 매매전환 등을 고려하면 전세수요가 전체적으로 증가할 가능성은 낮아 안정적인 가격흐름을 유지할 것으로 예상된다”고 설명했다.

또, “경기·인천의 일부지역은 국지적인 공급물량 증가가 2018년에도 이어지면서 국지적인 가격조정이 예상되고, 지방·광역시 역시 대규모 신규 아파트 공급이 계속되며 전셋값 약세가 전망되며, 더욱이 세종, 충청, 경상권 아파트 전세시장은 지역 기반산업의 침체와 맞물리며 역전세의 가능성도 존재한다”고 덧붙였다.

◆전년대비 분양물량 감소…인기 지역 청약경쟁 치열할 듯

부동산114에 따르면 2018년 전국 아파트 분양(승인) 예정물량은 32만여 가구로 추정된다. 올해 10·24 가계부채종합대책의 아파트 집단대출 강화, 11월 7일 시행된 민간택지 분양가상한제 적용, 2018년 부활 예정인 재건축초과이익환수제 등의 영향으로 전년대비 분양물량 감소가 불가피할 전망이다.

한편 입지와 상품성을 갖춘 곳에 청약수요가 몰리는 쏠림 현상은 지속될 것으로 예상된다. 규제가 강화될수록 ‘돈 될 만한 곳’에 청약수요가 대거 몰리기 때문이다. 더욱이 2018년은 민간택지 분양가상한제 시행 여파로 시세차익을 노린 일부 수요가 청약시장에 집중될 가능성이 크다. 8·2대책 후속조치로 청약제도가 개편되면서 1순위 청약이 가능한 전체 수요는 줄었지만 인기단지 당첨 커트라인이 높아지면서 입지와 상품성을 갖춘 곳은 당첨 경쟁이 치열할 전망이다.

2017년 전국 기준 3.3m²당 평균 아파트 분양가격은 1천175만원을 기록하며 2016년 1천52만원 대비 123만원 높아졌다.

그러나 민간택지의 분양가상한제가 시행돼 분양가 상승세는 2018년 제동이 걸릴 것으로 예상된다. 계량적 지표로 판단하면 수도권은 서울 강남구·영등포구·서대문구, 경기 성남시 분당구가 적용 대상으로 유력하며 지방은 대구 중구·수성구, 강원 속초 등 지역이 지정될 가능성이 있다.

분양가상한제 대상지역은 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가의 2배가 넘는 지역이다. 이 조건을 충족하면서 ▲최근 1년간 평균 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상 ▲최근 3개월간 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 ▲분양 전 2개월의 평균 청약경쟁률이 5대 1(85m² 이하: 10대 1) 초과 중 하나 이상 충족하면 지정이 가능하다.

◆수익형부동산 시장도 찬바람…전매금지·대출한도 제한

2018년에는 수익형부동산 규제책도 본격 시행된다. 오는 1월부터 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역의 오피스텔은 해당 지역 거주자에게 최대 20%를 우선 분양해야 하고 신규 오피스텔 분양권은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 금지된다. 사실상 분양권 전매가 금지되는 셈이다.

오피스텔 규제지역으로는 서울 25개구 전지역과 경기도, 세종시, 과천, 부산 등 대부분의 핵심 지역들이 지정됐으며 정부의 후속조치도 즉각적으로 이뤄지고 있어 규제지역은 더욱 확대될 것으로 보인다.

또 현재는 오피스텔 분양 시 별도의 제약 없이 청약방식을 정할 수 있었으나 내년 1월부터 300실 이상의 오피스텔은 분양 시 인터넷 청약이 의무화 될 전망이다. 기존 오피스텔 시장에서의 이른바 ‘깜깜이’ 분양(정식 분양절차를 밟지 않고 원하는 동호수를 선점해서 계약하는 방식)을 차단해 투기를 억제하려는 정부의 의지가 담겨 있다.

부동산 임대업자의 대출 문턱도 높아진다. 정부는 내년 3월부터 임대수익이자상환비율(RTI, Rent To Interest ratio)을 높여 적용할 방침이다. RTI는 임대업자가 대출을 받을 때 건물가치 외에 임대수익으로 이자를 갚을 능력이 되는지를 판단하고 대출이 적정한지를 판단하는 지표로, RTI 기준이 높아짐에 따라 대출을 적극 활용한 투자가 위축될 것으로 보인다. 주택은 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배, 비주택은 1.5배는 돼야 대출받을 수 있다.

더불어 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안이 입법예고되면서 내년 1월 중 상가 임대료 인상률 상한이 연 9%에서 5%로 상한이 낮아질 예정이다. 환산보증금(보증금+(월세×100)) 기준액도 상향 조정해 서울의 경우 기존 환산보증금 4억원에서 6억1천만원까지 보호받을 수 있게 된다. 법 개정으로 인해 임차인의 안정적인 영업여건이 보장되지만 상가 투자자 입장에서는 부담으로 다가올 수밖에 없는 부분이다. 따라서 상가 투자시장의 흐름 중 과열현상은 나타나지 않을 것으로 보인다.

미국 금리인상 여지와 더불어 영향을 받은 국내 기준금리 추가 인상도 수익형부동산 투자에 변수로 작용할 전망이다. 아직까지 금리 인상으로 인한 여파는 적지만 이번 기준금리 인상이 단발성이 아닌 것이 시사된 만큼 기존의 저금리 기간 동안 금리 리스크에 둔감해진 투자자들에게 수익형부동산의 매력은 반감될 수밖에 없다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “수익형부동산 투자여건이 각종 규제로 인해 이전보다 열악해졌지만 장기적으로는 시장 난립이 차단되고 공급과잉 현상이 완화되는 등 전체적으로 안정 추세를 보일 것”이라며 “더불어 투자 규제가 늘어나는 만큼 투자자들은 기존보다 투자처 선택 기준을 높여 더욱 보수적으로 접근해야 한다”고 강조했다.